A partir de 2020 los inversores buscarán activos alternativos a la vivienda. Mientras, las inmobiliarias apostarán por la tecnología, y los ancianos compartirán casa con los jóvenes.
1. Adiós a los guetos de mayores
Ya están desapareciendo aldeas de jubilados en zonas rurales remotas, donde la edad media de sus habitantes rara vez es menor de 70 años. Según el nuevo modelo de jubilación, las personas mayores vivirán junto con gente de otras edades, a menudo en las ciudades, y mantendrán relaciones con sus vecinos.»Necesitamos un nuevo modelo de vida para la jubilación que no aísle a los ancianos en guetos de la tercera edad, sino que haga que vivan en un entorno mucho más estimulante», declara Malcolm Johnson, profesor emérito de política sanitaria y social de la Universidad de Bath.
Johnson trabajó como experto en Old People’s Home for 4 Year Olds (Residencias de ancianos para niños de 4 años), un programa del Canal 4 de Reino Unido en el que un grupo de niños en edad preescolar vivieron en una residencia de jubilados. Las pruebas realizadas a los ancianos mostraron que su salud física y mental mejoró después de participar en el experimento.
Las características demográficas de Reino Unido cambiarán en los próximos 10 años. Según los datos oficiales, en 2032 habrá en el país un 26% más de personas mayores de 65 años y un 55% más de personas mayores de 85 años que ahora. «Estamos muy poco preparados para abordar esta situación», asegura Phill Byliss, responsable de jubilaciones de Legal and General.
Al igual que otros, Byliss argumenta que hay que mantener a las personas mayores social y mentalmente activas.
Johnson añade: «Hoy en día muchos ancianos viven solos y su vida se va apagando por la falta de contacto humano. Suecia y Holanda son países pioneros en la atención de la tercera edad basada en la comunidad y tienen programas que llevan funcionando desde hace varios años. Lo que hacen no es perfecto, pero es un ejemplo de lo que se puede hacer».
Estas ideas, como adaptar las viviendas a las necesidades de las personas con enfermedades relacionadas con la vejez, podrían reducir la presión sobre los servicios de salud pública.
La Bartlett School of Real Estate (BRE) y la Universidad de Loughborough han creado una casa piloto para personas con demencia: se trata de una casa victoriana de 100 metros cuadrados que ha sido adaptada para atender a personas con diferentes tipos y estadios de la enfermedad. Por otra parte, la empresa británica Kohab lleva tiempo construyendo viviendas en las que ancianos y jóvenes viven juntos. Su fundador Justin Shee se inspiró en Humanitas Deventer, una residencia de ancianos holandesa en la que los estudiantes viven gratuitamente en habitaciones vacías a cambio de pasar tiempo con los residentes mayores.
Uno de ellos es Harry ter Braak, de 91 años. En opinión del anciano, «lo que más me gusta es el ambiente humano que se respira en el centro y el hecho de que haya estudiantes alrededor. Vivir con estudiantes me ayuda a mantenerme joven».
2. La tecnología lo cambiará todo
Cuando la agencia inmobiliaria online easyProperty empezó a operar en 2015 organizó un simulacro de funeral por las calles de Londres para anunciar la muerte de las agencias inmobiliarias físicas tradicionales, pero esta estrategia publicitaria salió mal. La agencia británica online Emoov cerró el año pasado, mientras que Purplebricks, que opera con agentes inmobiliarios autónomos y no tiene sucursales físicas, salió del mercado estadounidense. Según un informe de los analistas TwentyCi, la cuota de mercado de los agentes inmobiliarios online e híbridos se ha mantenido en torno al 7% desde hace varios años, mientras que las agencias físicas se han mantenido en su posición.
Sin embargo, la tecnología está transformando el mercado inmobiliario mundial de diferentes maneras. La inversión en la tecnología inmobiliaria está en auge: casi 20.000 millones de dólares en 2018, un 38% más que en 2017, según la firma de estudios de mercado Venture Scanner. Por ejemplo, el Vision Fund de SoftBank invirtió 865 millones de dólares en 2018 en la start up de tecnología inmobiliaria Katerra, y en el mercado inmobiliario en Internet Compass and Opendoor.
«Los últimos 12 meses han constituido un punto de inflexión en términos de cantidad de financiación y calidad y diversidad de nuevas empresas», señala Clelia Warburg Peters, presidenta de Warburg Realty y cofundadora de MetaProp, un grupo de capital de riesgo de tecnología inmobiliaria de Nueva York. Aunque Warburg Peters ya no tiene relación con MetaProp, sigue invirtiendo en empresas de tecnología inmobiliaria estadounidenses. Según ella, la tecnología inmobiliaria seguirá el mismo camino que la tecnología financiera durante la próxima década y ampliará sus actividades de la venta de propiedades inmobiliarias a la construcción, la administración y el alquiler de inmuebles. Los inquilinos firmarán menos contratos de alquiler a largo plazo y pasarán de una casa de alquiler a otra, administrada profesionalmente. «Será un Airbnb con esteroides», señala Warburg Peters. Las nuevas empresas también cambiarán la forma en que compramos, vendemos y financiamos nuestras casas.
Por ejemplo, la británica Wayhome es un puente entre los inversores individuales y los institucionales: al principio la propiedad de una vivienda es compartida. El comprador paga un depósito del 5% de su valor y Wayhome aporta el 95% restante. El comprador paga un alquiler por la parte de la casa que no es de su propiedad y puede comprar el resto gradualmente o de una sola vez. La estadounidense Point permite a los propietarios de viviendas vender parte de ellas. Normalmente ofrece comprar entre el 5% y el 15% de la casa a cambio de un crédito (con una comisión). Ganará dinero si el valor de la casa aumenta durante la inversión y el propietario le pagará la parte correspondiente del aumento, que puede llegar a ser una cantidad considerable. Si el valor de la casa no aumenta, el propietario obtiene un crédito a 10 años sin intereses.
Además, usando la tecnología blockchain, los propietarios pueden emitir fichas que representan una cierta cantidad de acciones de sus casas. Los inversores pueden comprarlas, convirtiéndose así en propietarios parciales. En otoño, ethereum emitió fichas para el primer gran proyecto de este tipo en Manhattan, valorado en más de 30 millones de dólares. Este año la alemana Brickblock fue la primera que hizo esto en Europa con una propiedad en Wiesbaden valorada en 2 millones de euros.
3. La vivienda dejará de ser una apuesta segura para los inversores
Sunny Mehat lleva seis meses intentando vender su casa de dos dormitorios en Vancouver. No parece fácil. En 2016, los precios en la ciudad canadiense aumentaron un 30%, pero las cosas han cambiado desde entonces.
El año pasado los precios cayeron más del 7%. «Tenemos mucho interés en vender, pero nadie se decide a comprar», explica Mehat.
Este informático bajó el precio en dos ocasiones, y aun así sigue recibiendo ofertas tan bajas que no está dispuesto a aceptar. Si no le llega una oferta aceptable el mes que viene, alquilará el apartamento a la espera de que los precios se recuperen.
Es probable que a Mehat le toque esperar. En la última década, los bajos tipos y la facilidad para mover el dinero de un país a otro han transformado el mercado de la propiedad en ciudades como Vancouver, Londres, Nueva York y Sydney. Los precios de la vivienda se han multiplicado, pero los residentes no pueden hacer frente a precios tan elevados.
Ahora, las autoridades han introducido cambios para contener la demanda de fuera. En Vancouver, por ejemplo, las autoridades introdujeron en 2016 un impuesto del 15% para los compradores extranjeros. Mientras los precios caen, los inversores se replantean sus carteras. «La propiedad no es un activo seguro como solía ser», explica Neal Hudson, analista del mercado inmobiliario británico. «Hemos llegado al final de una era de crecimiento del valor de las propiedades», explica Yolande Barnes, presidenta de la Bartlett School of Real Estate (BRE) del University College de Londres. «Con unos bajos tipos de interés, los precios de la vivienda sólo pueden subir con la inflación o si sube la rentabilidad de los alquileres», explica.
«Los inversores han empezado a buscar otros activos con rentabilidades más estables», explica Liam Bailey, responsable de análisis globales de Knight Frank. «Cada vez hay más gente en el mundo interesada en carteras de inversión con riesgos diversificados por sectores», añade.
En los próximos diez años, Hudson prevé que haya un menor crecimiento de capital y tibios aumentos salariales en Reino Unido. Los consumidores de entre 20 y 30 años que compren un piso de dos habitaciones no podrán cambiarse a una vivienda mejor como hacían las generaciones anteriores. Aunque los precios no se incrementen, el poder adquisitivo seguirá siendo un problema para muchos. «Este será uno de los principales escollos en Londres y otras grandes ciudades», explica Barnes.
Para los inquilinos, la próxima década podría haber más controles al alquiler, que ya se han introducido en París. En Londres, el alcalde, Sadiq Khan, ha pedido a las autoridades descentralizadas que gestionen el mercado del alquiler de Londres, cuyos precios se han disparado.
En la capital, el precio medio del alquiler de una habitación supera, de media, al de una casa de tres dormitorios en cualquier otra región de Inglaterra.
Para Heidi Learner, economista jefe de Savills en EEUU, otra fuente de preocupación son las restricciones a los flujos de capital transfronterizos como los impuestos en China. Washington estudia limitar las inversiones entre EEUU y China. «Esto podría perjudicar al sector inmobiliario porque ciudades como Vancouver y Nueva York se han beneficiado durante un tiempo del capital que sale de China», explica.
